인천광역시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안 심사보고서

2021. 5. 12.(수)

건설교통위원회

1. 심사경과

가. 제안일자: 2021. 4. 26.

나. 제 안 자: 고존수 의원 외 12인 발의

다. 회부일자: 2021. 4. 27.

라. 상정일자: 제270회(임시회) 제1차 건설교통위원회(2021. 5. 12. 상정․의결)

❍ 제안설명: 고존수 의원

❍ 검토보고: 김세종 건설교통수석전문위원

❍ 심사결과: 수정가결

2. 제안설명 요지

가. 제안이유

❍ 주민의 정비사업 추진의지가 있으나 건축물 노후도 외에는 시간이 경과하더라도 재개발 정비계획 입안대상지역 요건을 충족하기 어려운 현실을 반영하여 노후・불량건축물 수, 호수밀도, 접도율, 과소필지 비율을 완화하는 등 현행 조례의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선·보완하려는 것임.

나. 주요내용

❍ 비주거용건축물 호수밀도 산정방법, 미사용승인건축물 등 용어의 정의를 추가(안 제2조제6호라목 및 제2조제9호)

❍ 노후·불량건축물의 범위에 포함되는 미사용승인건축물의 세부기준을 정함(안 제3조제3항)

❍ 재개발 정비계획 입안대상지역의 노후·불량건축물의 수를 전체 건축물의 수의 3분의 2 이상으로 완화 규정함(안 제5조제1항제2호)

❍ 재개발 정비계획 입안대상지역 요건 중 주택접도율을 50퍼센트 이하, 과소필지를 30퍼센트 이상, 호수밀도를 50 이상으로 완화 규정함(안 제5조제1항제2호가목, 나목, 다목)

3. 전문위원 검토보고 요지

▸「인천광역시 도시 및 주거환경정비 조례」 관련 이하 “조례”, “규칙”

▸「인천광역시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안」은 이하 “안”

▸「도시 및 주거환경정비법」 관련 이하 “법”, “시행령”

❍ 안 제2조제6호 라목은 건축물이 밀집되어 있는 정도를 나타내는 호수밀도 산정에 있어 비주거용건축물에 산정방식을 신설하는 내용으로 이는 주거용과 비주거용건축물 간에 대지 점유의 정도에 따른 편차를 일정부분 감안한 것으로 판단되며,

인천광역시 도시 및 주거환경정비 조례 제2조(정의) 제6호

- 호수밀도: 정비구역의 면적 1만제곱미터당 건축되어 있는 건축물 동수

❍ 호수밀도가 조례 제5조 정비구역 지정요건에 해당됨에 따라 지정요건이 일부 완화될 것으로 판단되고 특히 비주거용건축물의 분포가 높은 상업지역ㆍ공업지역 등에서 도시기능 회복 및 도시환경을 개선하기 위한 재개발사업의 경우에 지정요건 완화의 영향이 클 것으로 예상됨.

조례 제5조(정비계획 입안대상지역의 정비구역 지정 요건) ① 영 별표 1 제4호에 따른 정비계획수립 입안대상지역에 대한 정비구역 지정 요건은 다음 각 호와 같다.

2. 재개발구역은 면적이 1만제곱미터 이상으로서 노후·불량건축물의 수가 대상구역안의 건축물 총수의 70퍼센트 이상인 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역

가. 접도율이 40퍼센트 이하인 지역

나. 구역의 전체 필지 중 과소필지·부정형 또는 세장형 필지가 40퍼센트 이상인 지역

다. 호수밀도가 70 이상인 지역

❍ 안 제2조제7호는 정비기반시설의 부족 여부를 판단하기 위한 지표인 접도율과 관련하여 군·구로부터 정비계획 및 구역 지정(변경) 신청서를 제출받을 경우에 규칙에 근거하여 주택을 기준으로 현재 운영하고는 있으나 규칙과 달리 조례에는 접도율만으로 규정되어 있어 이를 명확하게 하고자 접도율 앞에 주택이란 조문을 명기하면서 비율은 낮추는 사항임.

조례 제2조(정의)

7. 폭 4미터 이상 도로에 길이 4미터 이상 접한 대지의 건축물의 총수를 정비구역 안의 건축물 총수로 나눈 비율을 말하며 연장 35미터 이상의 막다른 도로의 경우에는 폭 6미터로 함.

규칙 [별지 제1호 서식] 정비계획 및 구역지정(변경) 신청서

2) 주택접도율 현황

주택접도율(%)	정비구역 내 건축물 총수	4미터 이상 도로에 접한 건축물 총수	비고

❍ 안 제2조제9호 및 제3조제3항은 미사용승인건축물의 정의를 신설하고 미사용승인건축물일 경우에 적용하는 용도와 구조 및 준공연도 시점을 확인하는 근거자료 등을 구체적으로 규정하여 제2조제3호에 따른 노후·불량건축물 해당여부 판단과 안 제31조제6호 관리처분 기준으로 적용하기 위한 보충적 성격을 가지면서 운영상 이견 내지 오류 등을 예방하기 위한 내용임.

❍ 다만, 개정안과 같이 적용할 경우 노후·불량건축물 판단과 관리처분 계획을 수립함에 있어서 큰 변동사항이 있는지에 대하여 집행부의 보충 설명이 필요함.

❍ 안 제5조제1항제2호와 가목에서부터 다목은 재개발사업 관련 정비계획 입안대상 지역 정비구역 지정 요건을 조정하는 내용으로서

현 행	개 정 안
2. 노후·불량건축물의 수가 대상구역안의건축물 총수의 70퍼센트 이상	2. 노후·불량건축물의 수가 전체 건축물의 수의 2/3 이상
가. 접도율이 40퍼센트 이하인 지역 나. 구역의 전체 필지 중 과소필지·부정형 또는 세장형 필지가 40퍼센트 이상인 지역 다. 호수밀도가 70 이상인 지역	가. 주택접도율이 50퍼센트 이하인 지역 나. 구역의 전체 필지 중 과소필지가 30퍼센트 이상인 지역 다. 호수밀도가 50 이상인 지역

❍ 노후·불량건축물의 수는 현행대비 완화하되 시행령에서 정한 기준에 준하여 증감 없이 2/3로 규정하는 사항이고

도시 및 주거환경정비법 시행령 [별표1] 정비계획의 입안대상지역(제7조제1항 관련)〛

2. 재개발사업을 위한 정비계획은 노후ㆍ불량건축물의 수가 전체 건축물의 수의 3분의 2(시ㆍ도 조례로 비율의 10퍼센트 포인트 범위에서 증감할 수 있다)

❍ 나목은 건축대지로서 효용성 등을 판단하는 지표이나 토지의 형상을 부정형 또는 세장형으로 정의할 수 없기 때문에 이를 삭제는 하되 물리적 특성상 원도심 지역에 건축 행위가 용이하지 아니한 필지가 일정 분포하고 있는 현실 등을 감안하여 그 비율은 다소 낮추어 균형을 유지하고자 하는 사항임.

❍ 그 외 안 제13조제2항제2호는 인용된 법조항의 오기를 바로 잡는 내용임.

❍ 본 개정안과 관련하여 입법예고 및 의견수렴결과 (’21.4.27.~5.7.) 아래와 같은 의견이 있으며, (자세한 사항은 붙임1 참고)

□ 조례개정 찬성 및 추가요구사항

▸안 제5조제1항제2호 노후·불량건축물의 수 2/3을 60%로

▸안 제5조제1항제2호다목의 호수밀도를 50이상으로 하되 10% 범위에서 증감 할 수 있다는 항목 추가

▸정비지수의 현실적인 점수화

▸노후ㆍ불량건축물의 연면적 및 역세권 항목 추가

도시 및 주거환경정비법 시행령 [별표1] 정비계획의 입안대상지역(제7조제1항 관련) 2.

나. 노후ㆍ불량건축물의 연면적의 합계가 전체 건축물의 연면적의 합계의 3분의 2(시ㆍ도 조례로 비율의 10퍼센트포인트 범위에서 증감할 수 있다) 이상이거나 건축물이 과도하게 밀집되어 있어 그 구역 안의 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역

바. 역세권 등 양호한 기반시설을 갖추고 있어 대중교통 이용이 용이한 지역으로서 「주택법」 제20조에 따라 토지의 고도이용과 건축물의 복합개발을 통한 주택 건설ㆍ공급이 필요한 지역

□ 제5조 개정규정은 2022년 6월1일부터 시행

▸정비요건 완화로 재개발·지역주택조합 추진위원회 양립 문제

▸토지소유자 동의를 전제로 주민갈등 우려(선택과 집중 필요)

▸해제된 구역 매몰비용 지원 → 정비사업 재추진 문제

▸정비구역 해제요청(토지소유자 30/100동의)에 따라 해제고시 된 지역 주민의 권리 및 이익침해 문제(이상 사유)

□ 조례 개정 반대

▸호수밀도 기존유지 또는 60으로 완화(기반시설이 양호지역 포함될 우려)

▸토지 등 소유자 원에 의해서 해제된 지역 주민간의 갈등 여전

(재추진은 집단 민원 발생 예상)

▸매몰비용 예산 지원(일반시민들의 부정적 시각)

(재추진구역이 정비사업 중단 될 경우 매몰비용 중복 지원 문제)

❍ 미추홀구 의회에서는 재개발 정비구역 지정요건을 완화하여 개정하여 줄 것을 촉구하는 결의문을 채택하여 집행부에 송부한바 있음. (자세한 사항은 붙임2 참고)

인천광역시 미추홀구 재개발 정비구역 지정요건 완화 촉구 결의문(2021.4.30.)

❍ 검토의견으로 정비계획 입안대상지역 요건완화와 관련된 민원 현황 등에 대한 집행부의 간략한 설명이 필요하고 본 개정안은 법령 등에서 위임한 사항과 운영상 필요한 사항에 대하여 지방자치단체의 사무 범위 내에서 개정은 가능한 사항이며,

개정안이 시행될 경우에 정비계획 입안지역 대상에 해당될 수 있는 지역 추산 등

❍ 다만, 추가 완화 요구가 있는 반면 주민갈등, 매몰비용, 주민 권리·이익 침해 문제 등을 사유로 시행의 유예 내지 개정안반대하는 민원 또한 양립하고 있는바, 개정의 필요성, 완화의 정도와 요건 완화에 따라 야기될 수 있는 의견 제출내용 등을 토대로 집행부 및 의원님들 간에 충분한 논의 등이 필요함.

❍ 관련사항으로 법 제8조에 따라 정비구역의 지정권자인 시장은 기본계획에 적합한 범위에서 정비구역을 지정(변경지정 포함.)할 수 있도록 규정하고 있고 집행부에서 수립한 기본계획의 정비사업 실행지침에 따르면 현지개량방법 주거환경개선사업의 경우에는 우선순위 판단 근거로 주거환경관리지수와 재개발사업의 정비구역 절차이행 척도로서 주거정비지수을 정하고 있으며,

제8조(정비구역의 지정) ① 광역시장 등은 기본계획에 적합한 범위에서 노후ㆍ불량건축물이 밀집하는 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 구역에 대하여 제16조에 따라 정비계획을 결정하여 정비구역을 지정할 수 있다.

제4조(도시ㆍ주거환경정비기본계획의 수립)① 광역시장 등은 관할 구역에 대하여 도시ㆍ주거환경정비기본계획을 10년 단위로 수립 하여야 한다.

2030 인천 도시ㆍ주거환경정비기본계획(2020.3.2.)

주민의 추진의지, 주거환경개선의 시급성(건축물 노후도 등), 주민특성, 규제강도  항목별로 점수화하여 정략적 평가를 진행

주민동의율(40점)과 노후도, 접도율 및 호수밀도 등 물리적 요건(60점)으로 구성    - 물리적 요건 최소 점수가 25점 이상일 경우 정비사업 사전검토 요청 가능

- 물리적 요건 점수와 주민동의율 합계가 60점 이상일 경우에 정비구역 절차 이행

(정량적 지표를 점수화하고 기준점수를 충족할 경우에 정비구역 지정 절차를 이행    하여 정비 사업이 효율적으로 추진될 수 있도록 하기 위한 정비구역 지정요건임)

〚주거정비지수 배점기준 〛

기본계획 345쪽 발췌(인용)

구 분	배 점 기 준 호수밀도(70이상 → 50이상) 등 지수의 평가항목과 관련된 조례의 내용이 변경됨 으로 이에 맞추어 배점기준 등도 관련사항 변경이 필요(기본계획 변경)
노후도 비율(30점)	70%이상∼75%미만	75%이상∼80%미만	80%이상∼85%미만	85%이상∼
	15	20	25	30
호수밀도 (10점)	70이상∼75미만	75이상∼80미만	80이상∼85미만	85이상∼
	5	6	7	8

* 접도율 및 과소필지도 현행조례에 따라 배점기준이 정하여져 있음

❍ 각각의 지수를 구성하는 노후도와 호수밀도 등 평가항목에 대한 배점기준이 현행 조례에 맞추어 정하여져 있기 때문에 만일 개정안이 시행되는 경우라도 그 실효성은 개정안에 준하여 주거정비지수 배점기준의 조정 등 기본계획이 변경되어야 하고 관련사항에 대하여 시민들에게도 사전 안내가 필요함.

인천광역시 도시 및 주거환경정비 조례 시행규칙 포함

4. 질의 및 답변요지

< 민경서 위원 >

❍ 미사용승인건축물에 대해 정의하였으나, 무허가건축물과 다른 점은 무엇인지?

⇒(주택녹지국장) 무허가는 건축허가 자체를 받지 않은 것이고 미사용승인건축물은 허가를 받았으나 회사 부도 등 문제가 있어 사용승인을 받지 못한 것임.

❍ 미사용승인건축물에 대해 과세 부분이나 1세대 2주택 등 제재 부분을 피하고 있는데도 혜택을 주는 것이 아닌지? 이런 부분은 반대함.

⇒(주택녹지국장) 그 세대를 혜택을 주는 것이 아닌 지역의 개발을 위해 신설하는 것으로 전체가 불이익을 볼 수도 있음.

❍ 지역주택조합과의 혼선을 있을 것을 판단되는데 계획은 있는지?

⇒(주택녹지국장) 주민들의 선택의 문제임.

❍ 이런 문제에 대해 2030 도시・주거환경정비기본계획을 변경할 때 반영하도록 바람.

⇒(주택녹지국장) 알겠음.

❍ 조례가 개정이 되면 기본계획도 바뀌어야 할 텐데 향후 계획이 어떻게 되는지?

⇒(주택녹지국장) 조례가 개정이 되면 실효성을 위해 기본계획의 변경이 필요하며, 기초조사부터 의견청취까지 일련의 절차가 있어 6개월 정도 소요가 될 예정임.

< 유세움 위원 >

❍ 긍정적인 부분이 있겠지만 조례 완화가 되면 후폭풍이 클 것으로 판단되고 이에 따른 계획은 있는지?

⇒(고존수 위원) 처음에 재개발을 반대한 입장이었으나 재개발이 추진된 지역에 대해서는 추진하지 못한 원도심과 비교가 되고 사회적인 방향에 맞게 법이 따라가 줘야 한다고 생각하며, 출구전략에 대해서도 국가정책에 맞춰 상황에 맞게 법이 따라가 줘야 한다고 생각함.

< 박종혁 위원 >

❍ 입법예고에 따라 의견이 많은 것으로 아는데 보셨는지?

⇒(주택녹지국장) 재개발을 원하는 분들은 찬성하고 있으며, 지역주택조합에서는 반대하는 것으로 알고 있음.

⇒(고존수 위원) 주민들의 참여로 시작할 수 있는 것이기 때문에 주민들의 동의가 없으면 사업을 추진할 수가 없음.

< 민경서 위원 >

❍ 재개발 해제되면서 매물비용 지원한 곳이 다시 시작하다가 해제를 한다고 하지 않을지? 그땐 어떻게 할 것인지?

⇒(주택녹지국장) 어떻게 될지는 판단하기 힘들지만 다시 해제를 한다면 지원하지 않음.

5. 토론요지

가. 찬 성: 없 음

나. 반 대: 고존수, 민경서, 김성수, 박종혁, 유세움, 이용범 위원

6. 수정안의 요지

가. 수정이유: 조례안의 실효성을 위해 부칙에 단서조항 신설

나. 수정 주요골자: 붙임 ‘수정안’ 참고

7. 심사결과

❍ 수정가결(재석위원: 6명, 찬성: 6명, 반대: 없음)

8. 기타

❍ 특이사항 없음

붙임  1. 수정안 본문 1부.

2. 의안 본문 1부.

3. 신구조문대비표 1부.  끝.

[붙임 1]

인천광역시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안에 대한 수정안

인천광역시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안 중 다음과 같이 수정한다.

안 부칙에 단서를 다음과 같이 신설한다.

다만, 제5조의 개정규정은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.

[붙임 2]

인천광역시 조례 제    호

인천광역시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안

인천광역시 도시 및 주거환경정비 조례 일부를 다음과 같이 개정한다.

제2조제6호에 라목을 다음과 같이 신설하고, 같은 조 제7호 본문 중 ““접도율”이란”을 ““주택접도율”이란”으로 하며, 같은 조에 제9호를 다음과 같이 신설한다.

라. 비주거용건축물은 건축면적당 90제곱미터를 1동으로 보며, 소수점 이하는 절사하여 산정한다.

9. “미사용승인건축물”이란 관계 법령에 따라 건축허가 등을 받았으나 사용승인ㆍ준공인가 등을 받지 못한 건축물로서 사실상 준공된 건축물을 말한다.

제3조에 제3항을 다음과 같이 신설한다.

③ 미사용승인건축물의 경우 용도별 분류 및 구조는 건축허가 내용에 따르며, 준공 연도는 재산세 및 수도요금ㆍ전기요금 등의 부과가 개시된 날이 속하는 연도로 한다.

제5조의 제목 “(정비계획 입안대상지역의 정비구역 지정 요건)”을 “(정비계획 입안대상지역 요건)”으로 하고, 같은 조 제1항 각 호 외의 부분 중 “정비계획수립 입안대상지역에 대한 정비구역 지정”을 “정비계획 입안대상지역”으로 하며, 같은 항 제2호 각 목 외의 부분 중 “대상구역안의 건축물 총수의 70퍼센트”를 “전체 건축물의 수의 3분의 2”로 하고, 같은 호 가목 중 “접도율이 40퍼센트”를 “주택접도율이 50퍼센트”로 하며, 같은 호 나목 중 “과소필지ㆍ부정형 또는 세장형 필지가 40퍼센트”를 “과소필지가 30퍼센트”로 하고, 같은 호 다목 중 “70”을 “50”으로 한다.

제13조제2항제2호 각 목 외의 부분 중 “제6항”을 “제7항”으로 한다.

제31조제6호 중 “기존무허가건축물”을 “기존무허가건축물(미사용승인건축물을 포함한다)”로 한다.

부      칙

이 조례는 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제5조의 개정규정은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.

[붙임 3]

신ㆍ구조문대비표

현 행	개 정 안
제2조(용어의 정의) 이 조례에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.	제2조(용어의 정의) -------------------------------------.
1. ∼ 5. (생 략)	1. ∼ 5. (현행과 같음)
6. “호수밀도”란 정비구역 면적 1만제곱미터당 건축되어 있는 건축물의 동수를 말하고 다음 각 목의 기준에 따라서 산정한다.	6. ---------------------------------------------------------------------------------------------.
가. ∼ 다. (생 략)	가. ∼ 다. (현행과 같음)
<신 설>	라. 비주거용건축물은 건축면적당 90제곱미터를 1동으로 보며, 소수점 이하는 절사하여 산정한다.
7. “접도율”이란 「도시 및 주거환경정비법 시행령」(이하 “영”이라 한다) 별표 1 제1호마목에 따른 정비기반시설의 부족 여부를 판단하기 위한 지표로서 폭 4미터 이상 도로에 길이 4미터 이상 접한 대지의 건축물의 총수를 정비구역 안의 건축물 총수로 나눈 비율을 말한다. 다만, 연장 35미터 이상의 막다른 도로의 경우에는 폭 6미터로 한다.	7. “주택접도율”이란 --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------. -------------------------------------------------------.
8. (생 략)	8. (현행과 같음)
<신 설>	9. “미사용승인건축물”이란 관계 법령에 따라 건축허가 등을 받았으나 사용승인ㆍ준공인가 등을 받지 못한 건축물로서 사실상 준공된 건축물을 말한다.
제3조(노후ㆍ불량건축물) ①ㆍ② (생 략)	제3조(노후ㆍ불량건축물) ①ㆍ② (현행과 같음)
<신 설>	③ 미사용승인건축물의 경우 용도별 분류 및 구조는 건축허가 내용에 따르며, 준공 연도는 재산세 및 수도요금ㆍ전기요금 등의 부과가 개시된 날이 속하는 연도로 한다.
제5조(정비계획 입안대상지역의 정비구역 지정 요건) ① 영 별표 1 제4호에 따른 정비계획수립 입안대상지역에 대한 정비구역 지정 요건은 다음 각 호와 같다.	제5조(정비계획 입안대상지역 요건) ① --------------------------------- 정비계획 입안대상지역 ------------------------------------------.
1. (생 략)	1. (현행과 같음)
2. 재개발구역은 면적이 1만제곱미터 이상으로서 노후ㆍ불량건축물의 수가 대상구역안의 건축물 총수의 70퍼센트 이상인 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역	2. ---------------------------------------------------------- 전체 건축물의 수의 3분의 2 ------------------------------------------------
가. 접도율이 40퍼센트 이하인 지역	가. 주택접도율이 50퍼센트 ------
나. 구역의 전체 필지 중 과소필지ㆍ부정형 또는 세장형 필지가 40퍼센트 이상인 지역	나. --------------- 과소필지가 30퍼센트 ------------------------------
다. 호수밀도가 70 이상인 지역	다. ------- 50 -----------
② ∼ ④ (생 략)	② ∼ ④ (현행과 같음)
제13조(정비구역등의 직권해제 등) ① (생 략)	제13조(정비구역등의 직권해제 등) ① (현행과 같음)
② 법 제21조제1항제2호의 “정비구역등의 추진 상황으로 보아 지정 목적을 달성할 수 없다고 인정되는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.	② --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------.
1. (생 략)	1. (현행과 같음)
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당되고 그 구역의 토지등소유자 100분의 30 이상(추진위원회가 구성된 경우에는 토지등소유자 100분의 15 이상)이 정비구역등의 해제를 요청하는 경우로서 제6항에 따라 의견을 조사하여 정비사업의 추진을 반대하는 자가 토지등소유자의 100분의 50 이상(추진위원회가 구성된 경우에는 토지등소유자 100분의 30 이상)인 경우	2. ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 제7항---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
가. ∼ 마. (생 략)	가. ∼ 마. (현행과 같음)
3. (생 략)	3. (현행과 같음)
③ ∼ ⑩ (생 략)	③ ∼ ⑩ (현행과 같음)
제31조(관리처분 기준 등) 법 제74조제1항에 따른 정비사업의 관리처분계획은 다음 각 호의 기준에 적합하게 수립하여야 한다.	제31조(관리처분 기준 등) -------------------------------------------------------------------------------.
1. ∼ 5. (생 략)	1. ∼ 5. (현행과 같음)
6. 기존무허가건축물의 소유권ㆍ면적 등에 관한 사항은 항공사진측량 판독결과, 재산세과세대장 그 밖에 관계법령 또는 정관등이 정하는 입증자료에 따라 적용한다.	6. 기존무허가건축물(미사용승인건축물을 포함한다)------------------------------------------------------------------------------------------.
7. (생 략)	7. (현행과 같음)